Enquanto o mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com uma valorização média de 6,52% nos preços dos imóveis residenciais, um movimento chamou atenção de economistas, investidores e moradores: o protagonismo do Nordeste. A região dominou o ranking das maiores altas do ano, com cinco capitais entre as dez mais valorizadas do país. O destaque absoluto foi Salvador, onde os preços subiram 16,25%, quase quatro vezes acima da inflação estimada para o período, de 4,18%.
Além da capital baiana, João Pessoa (15,15%), São Luís (13,91%), Fortaleza (12,61%) e Natal (9,26%) figuram entre os mercados mais aquecidos do Brasil, superando centros tradicionais como São Paulo, que teve alta de apenas 4,56%. O fenômeno levanta uma pergunta central: o que explica essa disparada nos preços no Nordeste e quais os impactos para quem vive nessas cidades?
De acordo com o Índice FipeZap, a valorização registrada em Salvador em 2025 não foi pontual nem restrita a bairros específicos. “Os dados do FipeZAP mostram que a valorização recorde de Salvador em 2025, com alta de 16,25%, não é um evento isolado, mas o resultado de uma combinação de fatores estruturais e conjunturais”, afirma Alison Oliveira, coordenador do índice.
O que chama a atenção é o fato de que a alta foi abrangente, aparecendo em diferentes regiões e tipologias de imóveis, o que sinaliza uma demanda consistente e diversificada. Isso indica um movimento de mercado mais robusto, e não apenas uma valorização concentrada em nichos específicos.
Um dos principais fatores estruturais por trás da valorização nas capitais nordestinas é a configuração urbana dessas cidades, especialmente nas áreas litorâneas. “Um elemento estrutural importante nas capitais nordestinas litorâneas é a escassez relativa de terrenos bem localizados ao longo da orla”, destaca Oliveira.
Em cidades como Salvador, Fortaleza, João Pessoa e São Luís, as áreas mais valorizadas já estão amplamente ocupadas, o que limita a expansão da oferta justamente onde a demanda é mais intensa. Essa restrição física cria uma pressão persistente sobre os preços, que tende a se intensificar em momentos de aumento da procura.
Além disso, essas cidades passaram por um período prolongado de crescimento mais moderado nos anos anteriores. “Quando olhamos o ranking nacional, cinco das dez capitais com maior valorização estão no Nordeste. Isso sugere um movimento regional, associado tanto à recomposição de preços após um longo período de crescimento mais contido quanto a características urbanas comuns”, afirma o coordenador do FipeZap.
Demanda aquecida e novos perfis de compradores
Outro vetor importante é a mudança no perfil da demanda. Além do comprador local, as capitais nordestinas vêm atraindo investidores, compradores de segunda residência e interessados em locações por temporada, impulsionadas pelo turismo e pelo trabalho remoto.
“Em contraste com mercados tradicionalmente mais aquecidos, como São Paulo, as capitais nordestinas se beneficiaram de uma combinação de oferta mais restrita e uma demanda mais dinâmica, inclusive para segunda residência, locações por temporada e investimento”, observa Alison.
Esse movimento ajuda a explicar por que cidades como João Pessoa, São Luís e Fortaleza seguem trajetória semelhante à de Salvador, ainda que com particularidades locais relacionadas ao turismo, à infraestrutura urbana e à disponibilidade de terrenos.
Há risco de bolha imobiliária?
Apesar da forte valorização, especialistas descartam, ao menos por enquanto, o risco de uma bolha imobiliária no Nordeste. Para o professor de Ciências Econômicas da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Josilmar Cordenonssi, o atual patamar de juros elevados funciona como um freio natural para excessos.
“No Nordeste, esse ciclo de valorização, eu acredito que o risco de ter uma bolha imobiliária é muito baixo, dado que a taxa de juros é muito elevada. Dificilmente alguém vai fazer um investimento muito acima do que a demanda está indicando, porque o custo do dinheiro é muito alto”, avalia.
Segundo ele, esse cenário inibe projetos superdimensionados e reduz a chance de excesso de oferta, como ocorreu em outros países. “Aqui no Brasil, no momento, esse risco é muito baixo”, completa.
Se, por um lado, a valorização reflete dinamismo econômico, por outro, ela traz efeitos diretos para quem vive de aluguel. “Preços mais altos dos imóveis tendem a aumentar o aluguel. Quem vive do aluguel pode sentir um custo maior, que tende a crescer mais do que a inflação”, alerta Cordenonssi.
O economista destaca que esse movimento pode empurrar famílias de menor renda para áreas mais afastadas dos centros urbanos, aumentando o tempo e o custo de deslocamento. “Uma forma de mitigar isso seria investir em transporte público mais eficiente ou espalhar o desenvolvimento das cidades, criando mais empregos nas periferias”, sugere.
Regulação, preservação e soluções possíveis
Cordenonssi também chama atenção para o papel da regulação urbana. “Quanto maiores forem os obstáculos ao investimento em novas moradias, maior tende a ser o valor dos imóveis, porque você trava o aumento da oferta”, afirma. No entanto, ele pondera que restrições ambientais devem ser respeitadas, mesmo que isso encareça os imóveis existentes. “É melhor preservar a área do que permitir construções indevidas”, diz.
Entre as possíveis soluções para conter a especulação imobiliária, o economista cita o aumento do IPTU para imóveis desocupados como forma de estimular a oferta, além de melhorias no transporte público e crédito subsidiado para habitação popular.
Apesar do forte descolamento em relação à inflação, os dados mais recentes indicam uma possível moderação à frente. “No fim de 2025, já é possível observar alguma desaceleração nas variações mensais”, aponta Alison Oliveira. Para ele, o ciclo de alta deve continuar em 2026, mas em um ritmo mais equilibrado, especialmente em um ambiente de juros ainda elevados.
Para moradores e gestores públicos, o desafio será conciliar valorização, desenvolvimento urbano e acesso à moradia, um equilíbrio cada vez mais delicado nas capitais que hoje lideram o ranking nacional de preços.
