A recente aprovação da proposta de reforma tributária pela Câmara dos Deputados e a sanção da nova lei que permite a atualização do valor dos bens imóveis estão gerando preocupações e expectativas no mercado imobiliário.

As novas medidas tributárias, que incluem o aumento de alíquotas e a introdução do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) com uma alíquota padrão estimada em 26,5%, prometem mudanças significativas para empresários e consumidores. 

Um dos principais receios no setor é que a carga tributária possa aumentar até 50%. Esse acréscimo afetaria tanto as incorporadoras quanto os consumidores finais, resultando em um efeito cascata nos preços dos imóveis e comprometendo a viabilidade de projetos habitacionais, especialmente de habitação popular.

Preocupações no setor imobiliário

O advogado especialista em direito tributário, Sérgio Papini, ressalta que, mesmo com a inclusão de redutores de ajuste e a redução de 40% na alíquota, a eliminação de resíduos tributários ao longo da cadeia produtiva não será suficiente para evitar que o aumento da carga tributária impacte o consumidor final. “Embora a intenção da Reforma Tributária seja simplificar o sistema, o efeito prático pode ser um aumento considerável da carga sobre serviços ligados à construção civil e à compra e venda de imóveis. Esse aumento de carga reduzirá as margens de lucro das incorporadoras, e parte desse custo será inevitavelmente repassada ao preço dos imóveis”, destaca Papini.

Outro ponto relevante mencionado por Papini é a manutenção do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que, segundo a reforma, passará por alterações no momento do recolhimento e na forma de cálculo. Isso pode afetar o financiamento imobiliário e o crédito, especialmente considerando a tributação do spread bancário.

Novas regras para a atualização de imóveis

Em paralelo, no dia 16 de setembro, foi sancionada a Lei nº 14.973, que aborda a reoneração gradual da folha de pagamento a partir de 2025. A nova legislação também contempla a possibilidade de atualização do valor dos bens imóveis por pessoas físicas e jurídicas, impactando diretamente o Imposto de Renda.

De acordo com o artigo 6º da lei, somente será possível atualizar bens que já constam em declarações entregues ao fisco, com a atualização sendo feita pela diferença entre o valor de mercado adotado e o custo pelo qual constava na declaração. É importante ressaltar que bens omitidos não poderão ser incluídos. A diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição declarado pagará 4% de imposto, representando um ganho de capital antecipado, com vencimento em até 90 dias a partir da data da lei, ou seja, até 15/12/2024.

Instruções da Receita Federal

A Receita Federal publicará uma instrução normativa que definirá o operacional para a opção de atualização, incluindo forma, prazo, código da Receita e outros detalhes. Os valores decorrentes da atualização, descontando o imposto pago, deverão ser registrados como rendimento tributado exclusivamente na fonte, na forma que o fisco determinar, manualmente ou pelo uso do GCAP. Os valores da atualização devem ser incluídos na ficha de bens e direitos do ano-calendário 2024, na Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2025.