O mercado imobiliário de Maceió entrou em um novo ciclo de expansão, marcado por vendas recordes e pela chegada de um comprador cada vez menos restrito ao público local. Nos últimos 12 meses, a capital alagoana comercializou 6.285 apartamentos, com R$ 3,788 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), segundo levantamento da Brain Consultoria Estratégica.

A consolidação da capital alagoana como destino turístico ajuda a atrair investidores de outras regiões, enquanto incorporadoras percebem mudanças nas preferências dos consumidores e apostam em imóveis que combinam moradia, segunda residência, locação por temporada e novos formatos de moradia e investimento.

Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Consultoria Estratégica, afirma que o mercado imobiliário de Maceió vive o melhor momento dos últimos 15 anos, impulsionado principalmente pelo crescimento do turismo na capital. Segundo ele, diferentemente de outros destinos nordestinos, onde o fluxo turístico se concentra em municípios do entorno, Alagoas tem Maceió como principal polo de visitantes, o que potencializa os efeitos da atividade sobre o mercado imobiliário.

“Quando nós comparamos, por exemplo, com Pernambuco, o turismo não acontece muito na cidade do Recife, mas em Porto de Galinhas, Carneiros. Quando vamos para Fortaleza, no Ceará, a maior parte do turismo acontece em Cumbuco. Na Bahia, boa parte está no Litoral Norte e no Sul. No caso de Alagoas, o turismo se dá principalmente na cidade de Maceió. E foi o turismo que mais cresceu, junto com João Pessoa, nos últimos dez anos no Brasil, mas cresceu ainda mais que João Pessoa em termos de turismo. Isso movimentou o mercado imobiliário”, ressalta.

Araújo explica que o avanço do turismo também ajudou a impulsionar a procura por imóveis voltados à locação por temporada. Nesse cenário, os empreendimentos compactos são adquiridos principalmente por investidores locais, enquanto unidades maiores atraem compradores de outros estados, especialmente de São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, que buscam combinar o uso do imóvel com a possibilidade de rentabilização.

Artur Teixeira, diretor da Aurus, empresa do grupo Engemat dedicada ao mercado imobiliário, diz que o aquecimento do setor em Maceió já se reflete não apenas no aumento da procura, mas principalmente na velocidade com que os empreendimentos são comercializados. Segundo ele, um dos exemplos mais expressivos foi o Residencial Amarante, na Pajuçara, que alcançou R$ 55 milhões em VGV e teve 100% das unidades comercializadas ainda na fase de pré-lançamento, em menos de 30 dias.

“Esse movimento também mudou o perfil de quem compra imóveis em Maceió. Além do investidor tradicional e do usuário que busca um imóvel para moradia, temos hoje um terceiro perfil muito forte, o chamado usuário-investidor. É um cliente, em grande parte de fora de Alagoas, que compra o imóvel pensando em rentabilizá-lo por temporada durante boa parte do ano, mas também quer reservar um período para aproveitar a cidade com a família. É um público que busca unir rentabilidade, qualidade de vida e bem-estar, e que demonstra como Maceió passou a ocupar uma posição cada vez mais relevante no mercado imobiliário nacional”, menciona.

Teixeira destaca ainda o Litoral Norte como principal vetor de expansão imobiliária e urbana da capital, impulsionado pela disponibilidade de terrenos à beira-mar e pela consolidação de novos equipamentos de infraestrutura, como centros empresariais, hospitais e o Parque Shopping. Diante desse cenário, a Engemat vem ampliando sua atuação na região e investindo no fortalecimento das equipes de engenharia e inteligência comercial, além de pesquisar referências em outros mercados para desenvolver novos produtos e elevar o padrão dos próximos lançamentos.

Thyago Farias, CEO da Zest Incorporadora, avalia que Maceió deixou de disputar apenas o consumidor local e passou a concorrer pelo capital de compradores de outras regiões do país, impulsionado pela consolidação da cidade como destino turístico e de segunda residência. Segundo ele, esse movimento já aparece nos resultados da empresa: no empreendimento Sunset, 72% das vendas foram realizadas para compradores que vivem fora da capital alagoana.

“Hoje, temos um cliente híbrido, que pode ser investidor, patrimonialista e, ao mesmo tempo, usuário do imóvel. Ele busca rentabilidade, mas também quer usufruir da propriedade em determinados períodos e aproveitar o que Maceió oferece. A maturação do turismo foi fundamental para essa mudança: Maceió deixou de ser apenas um lugar para visitar e passou a ser vista também como destino de segunda residência e oportunidade de investimento. Isso ampliou bastante o nosso mercado consumidor e reduziu a barreira geográfica que historicamente existia no mercado imobiliário local”, reforça.

O executivo afirma que essa transformação também está levando o setor a uma nova etapa, na qual a diferenciação dos empreendimentos tende a ganhar mais peso. Para Farias, além da localização, fatores como arquitetura, paisagismo, gastronomia, bem-estar, serviços e conexão com a cultura local passam a ser determinantes para atender um comprador mais exigente e com referências de outros mercados. Nesse contexto, ele avalia que Maceió entra em uma segunda fase do ciclo imobiliário, marcada pela busca por produtos mais qualificados e alinhados às novas demandas dos consumidores.

Alfredo Brêda, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado de Alagoas (Sinduscon-AL) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), declara que o recorde de vendas observado em Maceió faz parte de um movimento mais amplo do mercado imobiliário brasileiro, impulsionado por diferentes faixas de renda e perfis de compradores. Para ele, além do programa Minha Casa Minha Vida, os apartamentos compactos e o segmento de médio e alto padrão também mantêm participação relevante nas vendas.

“Em Alagoas, existe sim a chegada de investidores de outros estados, impulsionada naturalmente pelo turismo, e há cerca de quatro ou cinco anos já estamos investindo fortemente em imóveis do tipo estúdio voltados para esse público. Mas também temos um movimento importante de investidores locais, principalmente entre os mais jovens, que encontram nesses imóveis de ticket mais baixo uma porta de entrada para o mercado. É uma tendência que não acontece apenas aqui: vemos o mesmo movimento em diversas cidades do Nordeste e também em mercados como São Paulo e Paraná”, frisa.

Para acompanhar essa transformação e o aumento da demanda, Brêda aponta que a construção civil vem ampliando o uso de tecnologias e processos industrializados, com soluções como formas de concreto, drywall, esquadrias produzidas previamente, pisos vinílicos e kits hidráulicos e elétricos prontos para instalação. Na avaliação do dirigente, o avanço da produtividade e da velocidade das obras será cada vez mais importante para que o setor consiga responder ao novo ciclo de demanda sem perder eficiência.